Os jornais publicaram com ênfase a conclusão alcançada pelo STJ, ao julgar o Recurso Especial número 685316 e a decisão, da maneira como findou divulgada, trouxe dúvidas a locadores e a locatários. Afinal, deve o inquilino pagar o IPTU? Teria o Superior Tribunal de Justiça inovado acerca da questão, nesse julgamento?

O ideal será colocar as coisas nos eixos, espancando confusões, na verdade meros ruídos na comunicação, pois o acórdão exibiu firme respaldo legal, a par de tradicional inteligência sobre o tema.

E de início, verifique-se qual foi exatamente a situação julgada: a Prefeitura do Rio de Janeiro pretendia cobrar o imposto, devido há anos, naquele caso; apontou a cobrança ante uma cessionária da área e não contra a proprietária (INFRAERO) ou contra eventual possuidor por direito real; baseou a indicação da devedora, em cláusula do contrato celebrado entre cessionária e proprietária, segundo a qual cumpria àquela o pagamento do tributo municipal; o Tribunal decidiu que a cobrança deveria ser impelida ante a proprietária, não ante a cessionária, confirmando quanto decidira o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (apelação cível n. 12862/03, relator Marcus Tullius Alves).

A partir daí, foram veiculadas algumas ilações as quais, permito-me ponderar sem embargo de eventuais interpretações divergentes, merecem serenas leitura e elucidação.

Primeiro aspecto, o julgamento não afastou a possibilidade prevista no artigo 23 inciso I da Lei n. 8245/91 (Lei de Locações), vigente por força do artigo 2.036 do novo Código Civil (Lei n. 10.406 de 10/01/02) e permanece, portanto, possível que locador e locatário convencionem a obrigação deste último, arcar com o IPTU.

O que ocorre é que a Prefeitura é credora do proprietário e o Locador é credor do Locatário, regendo-se, a primeira relação, por disposição legal e a segunda, por contrato celebrado de acordo com a lei. Esta certeza não foi abalada pelo julgamento.

Bem por isso, naquelas situações em que se convencione que o Locatário arque com o IPTU, caso o tributo não seja pago, duas serão as conseqüências: 1) o Locador (proprietário ou possuidor por direito real) o pagará à Municipalidade, sob pena de sofrer execução; 2) o Locador poderá promover ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança, em face do inquilino.

No julgamento tratou-se do artigo 123 do Código Tributário Nacional. O que ele dispõe? Singelamente, que convenções particulares (ou seja, das quais não participou o Poder Público) não são oponíveis contra a Fazenda Pública para modificar o sujeito passivo das obrigações tributárias.

Ora, é disposição clara e perfeitamente coerente com a lógica que norteia não somente a relação com o Estado, mas igualmente entre particulares: evidentemente, terceiro que não participou de um ajuste, não será obrigado por ele, em regra. O que não se mescla com quanto decorra do exercício do domínio útil, que é tratado em outro passo da legislação.

O tema leva a outra anotação: esta decisão não afetou o artigo 32 do Código Tributário Nacional, que estabelece como fato gerador do IPTU “... a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou acessão física, como definido na lei civil...”. Realmente, em tese a decisão seria diferente, se aquela ao invés de uma cessionária, o ocupante exercesse a posse com clara emanação de direitos que decorreriam da propriedade (por exemplo, se o imóvel fosse objeto de compromisso de venda e compra não registrado), circunstância diametralmente distinta da apreciada pelo Tribunal.

E é com base no artigo 32 do CTN que o 1o. Tribunal de Alçada Civil de São Paulo concluiu que “Imposto – Predial e territorial urbano – Ilegitimidade ad causam daquele em cujo nome está registrado o imóvel – responsabilidade do compromissário comprador ainda que o instrumento particular não tenha sido registrado – fato gerador” (AI 1291083-5=SP, relator BORELLI THOMAZ)

Ora, é possuidor somente aquele que tem de fato o exercício de poderes inerentes à propriedade (artigo 1196 do Código Civil), não se confundindo de modo algum sua situação, com a do detentor (artigo 1.198 do mesmo diploma), que mantém relação de dependência para com outro, conservando a posse em nome deste, com a do Locatário ou a do Comodatário. O possuidor (sempre realçada a definição legal) responde pelo IPTU diretamente à Fazenda Pública, uma vez caracterizada qualquer das hipóteses descritas na legislação tributária, como já proclamou o STJ, dando por desnecessário o registro da escritura de alienação para tal fim (RESP 354176-SP, relatora Min. ELIANA CALMON).

Cada caso é um caso, permita-se a expressão coloquial. Em síntese, da Lei, da Jurisprudência e do julgamento deste recurso comentado, podem ser extraídas algumas conclusões:

a) São diversas as situações noticiadas por parte da mídia, daquela cuidada pelo STJ;
b) É legal impor ao inquilino o pagamento do IPTU (art. 23 da Lei de Locações, vigente conforme o art. 2036 do Código Civil), bastando que tal seja disciplinado no contrato, obviamente somente celebrado após negociação dos interessados;

c) Nessa situação, caso o inquilino não pague o tributo, estará sujeito à ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, cabendo ao Locador realizar o pagamento do imposto à Prefeitura;

d) Se o Proprietário não pagar o imposto, estará sujeito a cobrança judicial (este o sentido da decisão sob comento), desde que ausentes outras circunstâncias (nas quais lhe seria retirada a plenitude da propriedade, obviamente) que o pudessem liberar dessa condição de contribuinte;

e) Quando exista domínio útil ou posse (observados os critérios do Código Civil), o possuidor assumirá a legitimidade passiva, será reputado contribuinte do imposto (artigos 32, 34, 121 do Código Tributário Nacional), não se exigindo, para tal fim, a transmissão da propriedade regularmente realizada através de registro imobiliário.

Em suma, a decisão do Superior Tribunal de Justiça emprestou à questão, inteligência esteada na legislação. As dúvidas que decorreram da notícia, certamente fluíram de açodamento na leitura.