OFERTA DE PAGAMENTO ANTECIPADO DE ALUGUÉIS NA AUSÊNCIA DE GARANTIAS LOCATÍCIAS: UMA ALTERNATIVA LEGALMENTE VÁLIDA PARA O MERCADO DE LOCAÇÕES IMOBILIÁRIAS URBANAS.I – BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE AS GARANTIAS LOCATÍCIAS USUAIS E O MERCADO DE LOCAÇÕES IMOBILIÁRIAS URBANAS

É preocupante que no Brasil onde se estima existam 50 (cinqüenta) milhões de pessoas querendo alugar imóveis as garantias locatícias mais usuais (caução em dinheiro equivalente a três meses de aluguel, seguro de fiança locatícia e fiança pessoal), venho agravando as dificuldades do mercado de locação de imóveis urbanos.

A caução obriga os locatários a disporem da importância equivalente a três meses de aluguel, a ser depositada em caderneta de poupança conjunta com os locadores, que, a seu turno, normalmente consideram-na uma garantia insuficiente e rejeitável.

O seguro de fiança locatícia obriga os locatários a arcarem com o elevado ônus adicional do prêmio, além de se constituir numa modalidade de seguro fracassada no país segundo importante dirigente do próprio mercado de seguros.

No tocante ao fiador, é tarefa complicada e desgastante para os locatários encontrarem quem aceite se obrigar e esteja apto a ser fiador, diante das exigências do mercado.

Apesar da garantia fidejussória estar consagrada no mercado de locação imobiliária, a facilitação para a exoneração de fiança, que o Judiciário vem aceitando, no esteio da norma do artigo 835¹ do Código Civil e da Súmula nº 214² do Superior Tribunal de Justiça, acarretou a queda de prestígio de tal garantia e já começa a se sentir uma retração na oferta de imóveis para locação dentro de tal recente contexto.

II- O NICHO DE MERCADO: LOCAÇÃO NÃO GARANTIDAS CUJOS PRETENDENTES/LOCATÁRIOS DISPONHAM DE RECURSOS FINANCEIROS

Reza o art. 20 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato):
“ art.20 – Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel ”Estabelece o citado artigo 42 da Lei do Inquilinato:“ art. 42 – Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo ” O locador, portanto, caso não hajam garantias, poderá exigir o pagamento de (um) aluguel antecipado.

E se o pretendente fizer a oferta de pagamento antecipado de mais de um aluguel, o locador poderá receber o pagamento antecipado ?

Quem milita no mercado sabe que vários pretendentes à locação têm recursos disponíveis para pagar antecipadamente aluguéis, e desejam, inclusive, obter redução do aluguel pretendido pelo locador, face ao cogitado pagamento antecipado.

Tais pretendentes não querem, além do pagamento dos aluguéis, ter que pagar prêmio de seguro de fiança locatária e nem contam com fiador apto para garantir a locação.

No curso da vigência de locações não garantidas, hipóteses assemelhadas ocorrem com vários locatários.

Justamente para atender tal nicho de mercado, qual seja, àqueles pretendentes/locatários que, não obstante a ausência de garantias, disponham de recursos para pagar mais de aluguel, é que consideramos válida a oferta do pagamento antecipado de aluguéis, cuja proposta poderá se instrumentalizar por meio de uma carta (side letter), e havendo a aceitação do locador, igualmente válido será o recebimento do pagamento dos aluguéis, como veremos adiante.

III - A ATIPICIDADE DA CONDUTA DO LOCADOR

No item III do art.43 da Lei do Inquilinato, se estabelece que constitui contravenção penal “ cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada ”.

O tipo penal, portanto, é cobrar antecipadamente, e não receber, como sói acontecer nas hipóteses em exame.

Ora, se o locatário oferece o pagamento, a conduta do locador é apenas de receber, que significa aceitar ou acolher. Já cobrar ou exigir significa ordenar ou reclamar.

Diferentemente, por exemplo, dos crimes dos art. 160³ (extorsão indireta), art. 180⁴ (receptação), art. 317⁵ (corrupção passiva) e art. 357⁶ (exploração de prestígio), todos do Código Penal, que tipificam a conduta de receber, há total atipicidade na conduta do locador que recebe aluguéis antecipadamente pagos nas locações não garantidas.

IV - A AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO ÀS DISPOSIÇÕES DA LEI DO INQUILINATO

Não há dúvida acerca da impossibilidade de se exigir do locatário, mesmo quando a locação não tiver garantias, o pagamento de mais de um aluguel (art. 42 da Lei do Inquilinato).

A parcimônia legal se justifica, pois permitir a exigência de mais de um aluguel pelo locador traria reflexos negativos ao mercado, prejudicando os locatários, que, em sua maioria, não têm recursos disponíveis para pagar vários aluguéis.

Paralelamente, “ firma-se o princípio de que toda declaração de vontade produz o efeito desejado se lícita por sua causa ” ⁷

Ora, a proibição recai sobre a exigência por parte do locador, e não sobre a oferta de iniciativa do locatário, que disponha de recursos financeiros e esteja disposto a aportá-los no pagamento antecipado de aluguéis, negociando um valor de aluguel que lhe seja atrativo, mercê da antecipação proposta, com a aceitação e recebimento por parte do locador.

Portanto, é aplicável o brocardo “tudo o que não é proibido, presume-se permitido”.

Destaque-se que a interpretação da norma do artigo 42 da Lei do Inquilinato no sentido da não vedação da oferta por parte do locatário faz lembrar a sábia lição do escritor Elvino Silva Filho ao afirma que “ a lei surge sempre tardiamente para regular as relações negociais e econômicas que a contextura social vai criando. Entretanto, não se pode deixar a margem do mundo jurídico situações sociais e reais perfeitamente existentes e admissíveis, que merece o agasalho de estruturas jurídicas existentes e com ela compatíveis”⁸

Ademais “ a interpretação das leis não deve ser formal, mas sim, antes de tudo, real, humana, socialmente útil ... Se o juiz não pode tomar liberdades inadmissíveis com a lei, julgando “ contra legem ”, pode e deve, por outro lado, optar pela interpretação que mais atenda às aspirações da Justiça e do bem comum ” (Ministro Sálvio de Figueiredo, RSTJ, 26/384)

Vale ainda lembra que o entendimento ora esposado, por fomentar o mercado de locação de imóveis urbanos, se coaduna com a lei de diretrizes gerais de política urbana, qual seja, o Estatuto da Cidade ( Lei 10257/01), que na sua alínea “e” de item VI do art. 2º preconiza seja evitada a “ retenção especulativa de imóvel, que resulte na sua subutilização ou não utilização.

Isto posto, entendemos que não há na hipótese que se vislumbrar prejuízos aos direitos dos locatários e nem violação à qualquer disposição da Lei do Inquilinato, quiçá elisão aos seus objetivos, vedada pelo art. 45⁹ do mesmo diploma.

V – CONCLUSÃO

Em suma, destacando a validade legal da oferta do pagamento antecipado de aluguéis, na ausência de garantias locatícias, pretendemos apresentar uma alternativa a ser considerada para o fortalecimento e a paz social no mercado de locações imobiliárias urbanas.

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NOTAS:

1 Código Civil, art.835- “ O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor ”.

2 Súmula nº 214 do Superior Tribunal de Justiça: “ O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu ”.

3 Código Penal, art. 160: “ Exigir ou receber, como garantia de dívida, abusando da situação de alguém, documento que pode dar causa a procedimento criminal contra a vítima ou contra terceiro ”.

4 Código Penal, art. 180: “ Adquirir, receber, transportar, conduzir ou ocultar, em proveito próprio ou alheio, coisa que sabe ser produto de crime, ou influir para que terceiro, de boa fé, a adquira, receba ou oculte ”.

5 Código Penal, art. 317: “ Solicitar ou receber, para si ou para outrem, direta ou indiretamente, ainda que fora da função ou antes de assumi-la, mas em razão dela, vantagem indevida ou aceitar promessa de tal vantagem ”.

6 Código Penal, art. 357: “ Solicitar ou receber dinheiro ou qualquer outra utilidade, a pretexto de influir em Juiz, jurado, órgão do Ministério Público, funcionário de Justiça, perito, tradutor, intérprete ou testemunha ”.

7 GOMES, ORLANDO, Contratos, Rio de Janeiro, Ed. Forense, 1981, pg.31

8 SILVA FILHO, ELVINO. Condomínio Horizontal Edificado, RDP 79/199, julho/setembro 1986.

9 Lei 8245/91, art. 45: “ São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto ”.